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【令和8年度路線価】神奈川県は5年連続で上昇幅拡大

2026年08月24日 士業だより

不動産鑑定士の藤田です。

少し前の話になりますが、7月1日に国税庁より「令和8年度相続税路線価」が公表されました。

 

まず、「相続税路線価とは何か？」という説明から始めます。

 

相続税申告の際、相続税の課税対象になる土地の価格を計算する際に基準となる価格（単価）で、道路ごとに1㎡あたりの価格が付けられています。

 

これを路線価といいます。

 

路線価の決定にあたっては、毎年国税庁より任命された不動産鑑定士が各エリア毎に10～15 人程度のグループを組み、地価動向について検討を重ねた結果を各税務署で検討した結果、1月1日時点の路線価として公表されるというプロセスとなります。

 

路線価は概ね近隣の地価公示価格の80％程度の水準に設定されております。

 

早速、神奈川県全般の路線価の動向を見てみますが、平均で4.5％の上昇となりました（前年度は＋4.4％）。

上昇傾向は令和4年度から4年連続となりましたが、上昇幅は前年までの拡大傾向から反転し落ち着きを見せております。

なお、都道府県別の平均変動率の上位3位は以下の通りで、インバウンド需要の強いエリアが相対的に高くなっているものと考えられます。

1位 東京都：+9.4%

2位 沖縄県：+6.6%

3位 大阪府：+5.1%

 

 

神奈川県内には18税務署がありますが、その全ての署内で平均価格が上昇し、各管内の最高地点の18箇所に限定しても上昇率が二桁を超えているのは11地点となっております。

 

商業地に関しては繁華性の高いエリアではインバウンド需要も増加しており、また住宅地も東京都と比較すれば相対的割安感があるため交通アクセスの良好なエリアは高いベッドタウン需要が堅調であることが今回の路線価に影響を及ぼしていると考えられます。

 

以下にて、神奈川県内の路線価上位3地点と上昇率上位3地点を見てみようと思います（路線価上位、上昇率上位というランキングの性質上、話題が商業地に限定されてしまう点をご了承ください）。

 

• 県内路線価上位3地点

【1位】 横浜駅西口バスターミナル通り（横浜市西区）

17,600,000 円/㎡、＋2.3％（前年＋1.4％）

 

1位は7 年連続で首位をキープしています。

令和2 年に駅ビル「ＪＲ横浜タワー」が竣工し、県内でも屈指の繁華性の高さを誇ります。

駅前エリアでは一昨年6月に横浜駅きた西口直結の「THE YOKOHAMA FRONT」の商業エリアも開業し利便性・集客性が飛躍的に高まっており、前年を上回る上昇率となりました。

 

 

【2位】 川崎駅東口広場通り（川崎市川崎区）

7,120,000 円/㎡、＋10.2％（前年＋6.6％）

 

2位も県内では著名な商業エリアである川崎駅東口の駅前広場で、昨年に続き2位を維持。

令和3年に竣工した「ＪＲ川崎タワー」を中心とした再開発が行われ繁華性が高まり、こちらも前年を上回る上昇となっております。

近接の京急川崎駅周辺でも再開発が2028年に完了予定で進んでおり、より広域的にみればさらなる繁華性の向上が期待されます。

 

 

【3位】 市道高島台107 号線＝鶴屋橋北側（横浜市神奈川区）

4,400,000 円/㎡、+2.3％（前年＋8.9％）

 

3位はＪＲ横浜タワーからデッキで直結する「鶴屋町ビル」が令和2年6月に開業したエリアで、こちらも昨年に引き続き3位を維持しております。

価格上昇はやや落ち着きを見せていますが、開業以来好調を維持し「横浜の顔」のひとつとして高いステータス性を有しております。

 

 

• 県内上昇率上位3地点

【1位】 鎌倉駅東口駅前通り（鎌倉市）

2,400,000 円/㎡、＋20.0％（前年+19.0％）

 

1位にはインバウンド需要の回復が多い鎌倉駅の小町通りの入り口付近のエリアが昨年に引き続き上昇率トップとなり、上昇率も20％に到達いたしました。

近年はオーバーツーリズムの代表地になるほどの賑わいで、当面は高い上昇率を維持するのではと予測されます。

 

 

【2位】 二俣川駅南口駅前通り（横浜市旭区）

980,000 円/㎡、＋16.7％（前年+15.1％）

 

一昨年1位、昨年3位の地点が今年も2位にランクイン。

「相鉄・東横直通線（新横浜線）」が開通し都心へのアクセスが向上したことが非常に影響が持続しており、また一昨年秋に駅前商業施設「ジョイナステラス3」のリニューアルオープンした影響等もあり賑わいを見せております。

綜合的に街としてのポテンシャルが高くなっていると言えると考えます。

 

 

【3位】 横浜市港南区上大岡西１丁目（鎌倉街道）

2,270,000 円/㎡、＋15.8％（前年+12.0％）

 

3位には上昇率が飛躍的に上がったこちらがランクイン。

上大岡駅は京急線の快特停車駅であり、横浜駅まで約9分、品川や羽田空港へもダイレクトにアクセスが可能で、さらに横浜市営地下鉄ブルーラインとも連絡し巨大なバスターミナルを擁しています。いわゆる「横浜市南部の結節点（ハブ）」としての地位を確立しております。1990年代の「ゆめおおおか（京急百貨店など）」に始まり、「カミオ（camio）」「ミオカ（mioka）」といった駅前再開発が段階的に行われ、街としてのアップデートをすでに終えつつある「成熟した商業地」で、当該地点はそのような上大岡駅から近い鎌倉街道沿いの立地であるため、15％を超える上昇も納得感があります。

 

 

また住宅地に関して簡単に触れておきますと、商業地ほどの上昇率ではないものの、総じて上昇傾向にあり堅調です。

 

人件費や資材費の価格高騰などにより、近年東京を中心に周辺県でもマンション価格等の高騰が著しく、戸建住宅も中古物件も含め上昇傾向にあります。

 

首都圏における不動産業者の用地取得競争の加熱化も見られ、加えて昨今のナフサショック等により当面はさらなく価格高騰も予測されますが、いずれ調整局面に入るものと予測されます。

 

 

来年以降もこの傾向が続くのか、もしくは上昇傾向に歯止めがかかるのか。

今後も引き続き注視していきたいと思います。

 

株式会社あかつき不動産サービス　不動産鑑定士・宅地建物取引士・行政書士　藤田勝寛